Financiamiento por medio de las Cuentas por Cobrar y Financiamiento por medio de los Inventarios. Por otra parte se encuentran los Financiamientos a Largo Plazo constituidos por las Hipotecas, Acciones, Bonos y Arrendamientos Financieros.
A cada uno de los puntos ya nombrados serán estudiados desde el punto de vista de sus Significado, Ventajas, Desventajas, Importancia y Formas de Utilización; Para de esta manera comprender su participación dentro de las distintas actividades comerciales que diariamente se realizan.
]]>Mientras lucha por revitalizar sus operaciones, que fueron golpeadas en los dos últimos años por la crisis financiera global, Cemex reabrió la semana pasada su bono que vence en 2016, con 500 millones de dólares adicionales.
El bono había sido colocado originalmente con mil 250 millones de dólares en diciembre.
La medida fue aplaudida por analistas, que esperan que la cementera siga tratando de extender vencimientos, como parte de su estrategia para acabar rápido con el refinanciamiento por 15 mil millones de dólares acordado en agosto.
"La emisión de estos bonos es positiva", señaló el banco Santander en un reporte.
"No obstante, seguimos algo preocupados por el hecho de que Cemex continúa refinanciando deuda bancaria con bonos y no ha habido una reducción material de la deuda", agregó.
Se espera que Cemex haya pagado en el último trimestre del año algunas de sus obligaciones con parte de los mil 700 millones de dólares recibidos por la venta de sus activos en Australia.
Cemex, que opera en más de 50 países, ha venido sufriendo en sus resultados desde que compró a la australiana Rinker en 2007, una operación que elevó su deuda y amplió su presencia en Estados Unidos justo al inicio de la crisis hipotecaria.
"El mercado seguirá estando enfocado en qué tan rápido se recupera la actividad de la construcción, especialmente en el mercado de Estados Unidos, donde vemos un importante riesgo de retraso", explicó Credit Suisse en un reporte.
Una recuperación en Estados Unidos ayudaría a Cemex a mejorar su generación de efectivo.
Las ventas de Cemex se cayeron en el tercer trimestre 27 por ciento y sus ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA) se desplomaron 38 por ciento frente al mismo periodo de 2008, ante menores volúmenes de venta y precios más bajos en el mercado estadounidense.
Para el cuarto trimestre, los analistas esperan que los resultados sigan mostrando caídas, mientras el sector de la construcción termina de recuperarse.
Difícil horizonte
Aunque Estados Unidos comienza a emerger de su peor recesión desde la década de 1930, el alto desempleo amenaza con mantener deprimido el gasto y el mercado inmobiliario aún no se recupera del todo.
Las ventas de casas nuevas en ese país se derrumbaron 11.3 por ciento en noviembre.
El economista Robert Shiller, de la universidad de Yale, dijo a Reuters la semana pasada que los precios de las viviendas seguirían cayendo en los próximos meses, aumentando la preocupación acerca de la economía.
Y esas no son buenas noticias para Cemex.
Este año no sería muy promisorio para Cemex, según los analistas, marcaría el inicio de su recuperación. Sus ventas continuarían aún débiles, pero su utilidad operativa repuntaría.
"Las lecciones aprendidas en la crisis resultan en una base mucho más ligera, flexible y dinámica que permitirá la eventual recuperación (....) multiplicando el crecimiento en rentabilidad no sólo en Estados Unidos, sino en la mayoría de las subsidiarias de Cemex", opinó Carlos Hermosillo, analista de Vector.
Hermosillo, que tiene una recomendación de compra para las acciones de Cemex, espera una caída de 2.0 por ciento en las ventas de la cementera este año, y un alza de 3.0 por ciento en EBITDA.
En lo que va del año, los títulos de Cemex han caído 6.0 por ciento en el mercado local, comparado con un alza marginal del Índice de Precios y Cotizaciones de la Bolsa Mexicana de Valores.
Y los precios de los seguros contra incumplimientos de deuda de Cemex, también subieron en el mismo periodo.
]]>La nueva unidad de Préstamo Justo buscará a los grupos que nieguen indebidamente a las minorías el acceso a préstamos para vivienda. También está buscando identificar a compañías que pusieron la mira en minorías para hipotecas con estándares holgados y altas tasas de interés que los llevaron a la ejecución hipotecaria, dijo Thomas Pérez, vicefiscal general del Departamento de Justicia para asuntos de derechos civiles.
Las sanciones podrían incluir acción civil o cargos penales. Pérez señaló que la unidad está trabajando en la investigación con otros agencias de gobierno, incluido el Departamento del Tesoro.
"Estamos lanzando una red amplia y nuestro objetivo es arrancar de raíz toda forma de discriminación en cada fase del proceso de adquisición de vivienda", indicó Pérez a la AP en una entrevista telefónica.
]]> La campaña es el esfuerzo más reciente del gobierno de Barack Obama para enfrentar la crisis hipotecaria, el cual incluye un plan de 75.000 millones de dólares para ayudar a refinanciar o reestructurar créditos hipotecarios hasta para nueve millones de propietarios de vivienda. Disminuir las ejecuciones hipotecarias es un paso importante para la recuperación del mercado inmobiliario y la economía.La unidad de Préstamo Justo ya tiene 38 investigaciones pendientes, dijo Pérez el jueves en un discurso en la Reunión Proyecto Económico de Wall Street en Nueva York, patrocinada por la Liga Nacional Urbana y la Coalición Rainbow Push.
La unidad no sólo está revisando las prácticas pasadas de préstamos, sino también la discriminación que pudiera ocurrir cuando las minorías tratan de refinanciar o modificar sus créditos hipotecarios.
Reguladores federales realizaron poca vigilancia a los prestamistas nacionales durante el apogeo del mercado de bienes raíces, contribuyendo a discriminación y al fraude, agregó Pérez.
En Maryland, por ejemplo, 18% de los propietarios de vivienda blancos tenían préstamos con riesgo mayor, mientras que 54% de propietarios negros y 47% de hispanos tenían tal tipo de créditos, según Pérez, ex secretario del Trabajo del estado.
Una cifra récord de 2,8 millones de familias recibieron una notificación de ejecución de hipoteca el año pasado, y se espera que entre tres y 3,5 millones de casas entren en alguna fase de ejecución este año, reportó el jueves RealtyTrac Inc.
]]>Pero la demanda por préstamos para adquirir una vivienda sólo creció marginalmente. La extensión de esta tendencia no se ve bien para el mercado inmobiliario, que ha dado señales de estabilización pero se mantiene altamente vulnerable a los problemas.
La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por su sigla en inglés) dijo que su índice de solicitudes hipotecarias ajustado por estacionalidad, que incluye los créditos para compra y renfinanciamiento, se elevó un 14,3 por ciento, a 528,1, en la semana terminada el 8 de enero frente a la semana previa.
Hace un año, el índice estaba en 1.324,8.
El promedio móvil de cuatro semanas de solicitudes hipotecarias, que suaviza la volatilidad de las cifras semanales, cayó un 6,4 por ciento.
La MBA dijo que los costos de los créditos hipotecarios a 30 años a tasa fija, excluyendo comisiones, promediaron el 5,13 por ciento, una baja de 0,05 puntos porcentuales respecto a la semana anterior.
La tasa de la semana previa fue las más alta desde fines de agosto.
"Lo que hace interesante el incremento (de las solicitudes) es que no ocurrió nada excepcional para que la gente volviera al mercado", comentó Bob Walters, economista jefe de Quicken Loans en Livonia, estado de Michigan
]]> Las tasas de interés se ubicaron por encima del nivel de hace un año del 4,89 por ciento y de un mínimo histórico del 4,61 por ciento en la semana terminada el 27 de marzo del 2009.El sondeo se ha realizado semanalmente desde 1990.
El índice de compras de la MBA ajustado por estacionalidad, un indicador provisional adelantado de las ventas de casas, subió un 0,8 por ciento, a 213,7.
El índice de solicitudes de refinanciamiento ajustado por estacionalidad se elevó un 21,8 por ciento, a 2.407,2.
]]>En concreto, las solicitudes de refinanciación aumentaron un 21,8% con respecto a la semana anterior, que fue más corta debido a las vacaciones de año nuevo, mientras que las solicitudes de compra crecieron un 0,8%.
Por su parte, la media móvil de las solicitudes de hipotecas de las cuatro últimas semanas cayó un 6,4%, mientras que las solicitudes de compra descendieron un 3,2% y las de refinanciación un 8%. El porcentaje que suponen las solicitudes de refinanciación dentro de la actividad hipotecaria aumentó hasta el 71,5% del total, frente al 68,2% que marcó la semana anterior.
]]>Indeed, the rate on a 30-year fixed-rate home loan rose above now-psychologically important 5% level last week. The rate has been below that for two months. The Associated Press reports that the increase has already caused a drop in new-home mortgage and refinancing applications.
Of course, policymakers and economists are keen to see housing sustain at least a very modest recovery in 2010. An improved economy might help that process, and housing prices could bottom early next year. The headwinds that could keep the market in trouble, however, are the huge number of "interest only" mortgages that will reset, causing higher monthly payments, and the ongoing rise in foreclosures (exacerbated by those resetting mortgages).
]]>Los préstamos para refinanciamiento representaron un 71.5 por ciento de todas las solicitudes, la cifra más alta desde que la tasa de hipotecas a 30 años se situó en cerca del 4.7 por ciento en mayo.
Las solicitudes de hipotecas para comprar vivienda bajaron 11.7 por ciento la semana pasada para marcar 220.9 en el índice de la asociación, la lectura más baja desde diciembre del 2000.
Las solicitudes aún no reflejaron la reacción a un programa del Gobierno para extender y ampliar un crédito impositivo a los compradores de casas, con el que se intenta apuntalar el frágil sector de la vivienda, dijeron economistas.
Las tasas promedio de las hipotecas a 30 años bajaron 0.07 puntos porcentuales, a un 4.90 por ciento en la semana terminada el 6 de noviembre, acercándose nuevamente al mínimo récord del 4.61 por ciento alcanzado en marzo, dijo el jueves la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
]]>Un total de 332,292 propiedades recibieron un aviso de impago o de subasta o fueron embargadas por bancos en octubre, 19% más que un año antes, dijo la firma de Irvine, California. Una de cada 385 familias recibió una notificación. La cantidad fue un 3% menos que la de septiembre, el tercer descenso mensual consecutivo.
]]> ``El problema de las ejecuciones hipotecarias sigue con nosotros y mantendrá deprimidos los precios'', dijo Stephen Miller, presidente del Departamento de Economía de la Universidad de Nevada en Las Vegas. ``El problema es que no sabemos cuántas propiedades tienen los bancos en inventario que no han puesto aún en venta''.Las transacciones con inmuebles a precios de saldo representaron un 30% de todas las ventas de hogares en el tercer trimestre al caer el precio mediano un 11% respecto de un año antes, a $177,900, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El desempleo en Estados Unidos subió al nivel más alto en 26 años, un 10.2 por ciento, en octubre al despedir las compañías a 190,000 empleados, dijo el Departamento de Trabajo la semana pasada.
La vivienda tocará fondo para marzo del 2010, y las propiedades más baratas recobrarán su valor antes que los hogares caros, dijo la firma First American CoreLogic el mes pasado.
``Las fuerzas fundamentales que están causando las ejecuciones hipotecarias en esta crisis de la vivienda --las hipotecas de alto riesgo, el patrimonio negativo y el desempleo-- siguen cerniéndose sobre cualquier recuperación en ciernes'', dijo James Saccacio, jefe ejecutivo de RealtyTrac, en el comunicado. ``Sigue habiendo niveles de ejecución hipotecaria considerablemente más altos que hace un año en la mayoría de los estados''.
RealtyTrac vende estadísticas sobre morosidad reunidas en más de 2,200 condados que representan el 90 por ciento de la población de Estados Unidos.
Los prestamistas quizás embarguen unos 7 millones de propiedades más y las pondrán en venta, escribió la directora gerente de Amherst Securities Group, Laurie Goodman, en un informe del 23 de septiembre. Deudas Hipotecas
]]>Applications for loans to buy a home, an early indicator of sales, rose slightly, but nevertheless gained for a fourth consecutive week. The trend bodes well for the hard-hit U.S. housing market, which has been showing signs of stabilization.
The Mortgage Bankers Association said its seasonally adjusted index of mortgage applications, which includes both purchase and refinance loans, for the week ended Aug 21 increased 7.5 percent to 566.4
]]> Borrowing costs on 30-year fixed-rate mortgages, excluding fees, averaged 5.24 percent, up 0.09 percentage point from the previous week and above the all-time low of 4.61 percent set in the week ended March 27. The survey has been conducted weekly since 1990.Interest rates, however, were well below year-ago levels of 6.44 percent.
The MBA's seasonally adjusted purchase index rose 1.0 percent to 280.4.
Low mortgage rates, high affordability, and the government's $8,000 tax credit, part of the stimulus bill, for first-time home buyers have helped pave the way for stabilization.
But with the tax credit set to expire in several months and distressed properties making up a high proportion of sales, the recent flurry of activity masks uncertainty about the long-term outlook.
"Right now the market has investors taking advantage of the great deals out there, mostly distressed properties in foreclosure or selling as short sales and first-time home buyers who are taking advantage of the first-time home buyers tax credit," Gillespie said.
"If that tax credit expires the end of November then the real estate market recovery will probably stall," he said.
Gillespie said what is truly needed is a $15,000 tax credit for all buyers of primary residences for a period of one year with no income caps so all levels of buyers have an incentive to get back into the market.
"A $15,000 tax credit will go a long way to helping us out of our economic situation today," he said.
The four-week moving average of mortgage applications, which smooths the volatile weekly figures, was up 3.5 percent.
]]>The companies, known as mortgage servicers, are middlemen who collect monthly payments from homeowners and funnel the money to the banks or investors who hold the loans. As the only link between borrowers and lenders, they're in the best position to rework the terms of loans under the government's $50 billion mortgage-modification program. The servicers are paid by the government if the changes keep homeowners from falling behind on payments for at least three months.
]]> But the industry has a checkered history. The AP found that at least 30 servicers have been accused in lawsuits of harassing borrowers, imposing illegal fees and charging for unnecessary insurance policies. More recently, the companies also have been criticized for not helping homeowners quickly enough delays that lead to more fees for homeowners and profits for servicers.The biggest players in the servicing industry Bank of America, Wells Fargo & Co., JPMorgan Chase & Co. and Citigroup Inc. all face litigation, some of which has led to settlements with homeowners. All will receive federal money to modify loans.
But the industry's smaller players, which specialize in servicing riskier subprime loans and loans already in default, face harsher accusations that they systematically abused borrowers.
"The irony is, in essence, the government is paying servicers to do their job, which is to do loan modifications where appropriate," said Kurt Eggert, a law professor at Chapman University in Orange, Calif. "And that's not a part of their job they were ever especially good at."
The government says it has no choice but to partner with the servicers because they are the only link between borrowers and the investors who indirectly own their mortgages through securities. The companies acknowledge there have been abuses in their industry but argue many cases hinge on technicalities. They say borrowers facing foreclosure often sue out of desperation, trying to slow down the foreclosure process with frivolous allegations.
]]>El programa de ‘Hipoteca Revertida’ del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por su siglas en inglés) que ofrece préstamos a través de agencias y bancos privados a personas de tercera edad, se está convirtiendo en una solución a los problemas económicos de muchos pensionados en todo el país.
]]> El préstamo hipotecario regulado por HUD, a diferencia de los préstamos o hipotecas tradicionales, no exige el reembolso del mismo de manera inmediata, sino hasta que el prestatario ya no utilice la vivienda como su residencia principal, explicó la funcionaria.Una vez que el prestatario o sus herederos ya no utilicen la vivienda como residencia principal o decidan venderla, se devolvería al prestamista el dinero de la hipoteca revertida. El capital restante tras la venta de la vivienda, si lo hay, le pertenece al prestatario o a sus herederos, según HUD.
“Ellos ya trabajaron toda la vida para tener una casa, y es justo que ahora sea la casa la que ‘trabaje’ para ellos por el resto del tiempo que vivan en ella”, manifestó.
Para poder solicitar una hipoteca revertida de HUD, el propietario de la vivienda deberá tener 62 años o más y la propiedad deberá estar libre de gravamen o tener un saldo pendiente de la hipoteca previa no superior al monto aprobado a través del nuevo préstamo, explicó Shanahan.
El monto de estos préstamos depende de la edad del solicitante, la tasa de interés vigente al momento de solicitar el préstamo y el valor de tasación de la vivienda a hipotecar.
“En cuanto más valor tenga la vivienda, más edad tenga el solicitante y más bajo sea el interés, más dinero se podrá solicitar”, explicó la vocera acerca de los préstamos, que se gestionan a través de agencias de préstamo y bancos privados aprobados por HUD.
Shanahan enfatizó que es importante informarse bien sobre cómo funciona el programa antes de tomar alguna decisión.
“Una casa es la mayor inversión, por lo que es importante que se informen bien sobre cuáles son las empresas que están autorizadas para efectuar este tipo de préstamos y cómo funciona el programa antes de firmar cualquier documento”, manifestó.
]]>Back in Mexico City, Moreno's mother, Alfreda Rosales, 55, stands proudly at her son's construction site. The former laundress shares a cramped room with her daughter and grandson as they await the completion of the 1,400-square-foot home. "Ignacio has always been a hard-working boy," she says, wiping away a tear. In a few years, Moreno plans to live in the new house with his family and mamá. Now he's thinking bigger -- a bakery of his own back home, a project he has already discussed with Construmex.
]]>Indeed, borrowers who have renewed or refinanced a mortgage in the past year now pay mortgage interest rates that are nearly one point lower than their previous rate, according to an April report by the Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals (CAAMP).
]]> But while securing an attractive interest rate may be the top priority for most borrowers, some low-rate mortgages available today offer limited flexibility. For example, “no frills” mortgages offer favourable rates, but may limit your ability to pay off your mortgage sooner. In addition, “quick close” financing deals offer attractive rate discounts, but many require a closing date within 30 days. This may not provide enough flexibility for sellers or buyers.]]>