Buscador de hipotecas - En las últimas dos décadas, cambiar una hipoteca con una tasa alta por una más barata se convirtió casi en una costumbre. Algunos dueños de casa refinanciaron varias veces, ya que las tasas de interés de las hipotecas a 20 años bajaron de un 10% a principio de la década de 1990 a alrededor de un 4% a principios de noviembre último, cuando las tasas llegaron a su nivel más bajo en 50 años.

Si hace 5 años tomaste una hipoteca a 30 años por un valor de $200,000, al 6.7%, tu pago mensual es de casi $1,300. Si refinancias el saldo de $188,000 con una hipoteca a 25 años, al 4%, tu pago mensual se reduciría unos $300 por mes, con un ahorro total de $90,000 en costos financieros.

Las tasas en las hipotecas a 15 años son aún más bajas: a principios de noviembre estaban a un promedio de 3.4%. Si acortas el plazo de pago del préstamo, pagas un costo mensual más alto. Si refinanciaste la deuda de 5 años a 15 a un 3.3%, pagarías $30 más por mes, pero si pagas el préstamo en 10 años menos, ahorras $ 149,000 en intereses.

El ahorro más importante de la refinanciación temprana está en el término del préstamo, pero si puedes bajar la tasa, puedes ahorrar incluso cuando te queden menos de 10 años de pagos de hipoteca. Por ejemplo, si te quedan 6 años en una hipoteca a 15 años, a 5.6% tomada en 2002 y lo refinancias a 15 años, con una tasa de 3.6%, tu pago mensual se vería reducido en $ 922.

También podrías extender tu hipoteca 6 años más, lo que aumentaría tus costos totales de interés unos $11,600. Pero si pagaras unos $850 adicionales por mes, pagarías el nuevo préstamo en 6 años y ahorrarías alrededor de $6,800 en intereses.

Para obtener las cifras específicas que te corresponden, prueba la calculadora en www.hsh.com/refinance-calculator . La calculadora estima los costos de cierre -alrededor de un 2% del crédito-, que pueden pagarse en efectivo o agregarse al monto del crédito.

¿Cumples con los requisitos?

Los mejores candidatos para refinanciar tienen ingresos regulares, por lo menos de 10 a 20% de capital de sus hogares pago y un puntaje FICO de 740 o mejor. Pero los prestatarios con puntaje tan bajo como 620 pueden pedir unas hipotecas de Federal Housing Administration, disponibles mediante bancos, cooperativas de créditos y otros prestamistas. Es posible que los que no cumplen con esos requisitos tengan que saltear obstáculos.

Bajo capital. Si estás bajo el agua y debes más dinero de lo que vale tu casa, puedes obtener ayuda del Programa Federal Home Affordable Refinance. Cuando se presentó –a principios de 2009- el HARP permitía la refinanciación de hasta el 125% del valor en hipotecas que pertenecía o eran garantizadas por Fannie Mae o Freddie Mac "El programa fue mal diseñado", dice Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH Associates, un servicio de comparación de tasas, "porque pedía a los prestatarios que tomaran riesgos adicionales a cambio de nada".

En octubre, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (Federal Housing Finance Agency) anunció que actualizaría el HARP para reducir gastos y eliminar el límite de 125% entre préstamo y valor que mantenía bajo el agua a varios dueños de casa y no les permitía refinanciar. Según CoreLogic, una empresa que se dedica a la información y el análisis, los cambios darían a 2 millones de nuevas refinanciaciones en el próximo año.

Chris Goode, gerente de productos hipotecarios de Informa Research, una empresa de investigación financiera de mercado, aconseja que, si tienes una línea de crédito hipotecario o una segunda hipoteca en la propiedad y puedes conseguir el efectivo, la trates de pagar, ya que aumentará tu capital reduciendo el monto de la deuda que recae en la propiedad.

Ingresos menores. Si tus ingresos disminuyeron desde que obtuviste tu hipoteca, es posible que no obtengas un refinanciamiento inmediato. Si puedes pagar alrededor de ¾ de la cuota, puedes solicitar un cambio de préstamo. "Algunas entidades simplemente bajan la tasa", afirma Goode.

Desempleo. Probablemente no puedas refinanciar sin un ingreso regular, pero es posible que puedas solicitar un plan de pagos flexible: la entidad te permite suspender o hacer pagos parciales como máximo durante un año, mientras buscas otro trabajo. También puedes pedir una reducción del capital principal mediante el Fondo Hardest Hit, un programa para evitar ejecuciones en los mercados en donde los precios de las casas tuvieron una caída mayor. Consulta en tu entidad financiera o visita www.makinghomeaffordable.gov.

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Los préstamos de desarrollo comerciales no se limitan para utilizarlo en un edificio o en la creación de un edificio nuevo. Pueden también ser utilizados para ajardinar, pavimentar una porción del estacionamiento, la instalación de una acera, y por supuesto las mejoras a cualquier estructura física en la propiedad. Básicamente, los préstamos de desarrollo comerciales están allí para mejorar y desarrollar la propiedad comercial de modo que sea adecuada para hacer dinero para el dueño.

Además, los préstamos de desarrollo comerciales se publican a las compañías de desarrollo comerciales en muchos casos. Éstas son las compañías que han sido empleadas por un dueño de tierra o el dueño del negocio para adquirir la tarea de ampliar la tierra correctamente. El indicador asegurará el dinero del desarrollo, programara el desarrollo, e incluso implementara el plan de ayuda fuera del proceso del desarrollo.

Los préstamos de desarrollo comercial, son importantes para el desarrollo económico de un área dada porque proporcionan los fondos para la mejora de negocios. Alternadamente, esto crea un ambiente mejor de negocio que produzca más negocio. Los préstamos de desarrollo pueden hacer crecer su comunidad de negocio.

El portavoz del gobierno y ministro de Fomento, José Blanco, anunció el viernes que el impuesto al valor agregado para la compra de viviendas nuevas será reducido del 8% al 4% hasta el 31 de diciembre, para dar salida al enorme excedente de casas sin vender.

Hace sólo 13 meses el gobierno había aumentado el IVA a la compra de viviendas nuevas, del 7% al 8%.

Además, el gabinete piensa recaudar 2.500 millones de euros al obligar a las mayores empresas del país con ventas superiores a los 20 millones de euros anuales a que paguen sus impuestos por adelantado hasta el 2013.

Otros 2.500 millones de euros serán obtenidos reduciendo el precio que paga el gobierno y las comunidades autónomas en medicamentos, mediante el uso obligatorio de fármacos genéricos, más baratos.

España intenta salir de dos años de recesión causada por el estallido de la burbuja de la vivienda y la crisis financiera internacional, que han causado el mayor desempleo de la eurozona, superior al 21%.

La ministra de Hacienda Elena Salgado dijo que la medida afectará a unas 3.900 empresas.

Salgado consideró que la rebaja del IVA, aunque temporal, será previsiblemente positiva, ya que agilizará la adquisición de viviendas.

"En el caso de una vivienda que no se vende, su ingreso de IVA es cero. Los datos de los últimos meses muestran que la venta de viviendas ha caído más de lo que es razonable esperar", explicó Salgado en declaraciones difundidas por la agencia Europa Press, y agregó que la disposición podría fomentar el crédito al contribuir a "descargar" los balances de empresas financieras cargadas de activos inmobiliarios.

Blanco indicó que los médicos del sistema nacional de salud prescribirán medicamentos según su principal ingrediente en lugar de la marca, y las farmacias tendrán que vender las marcas más baratas de cada fármaco recetado.

La medida reducirá el monto de las subvenciones que gasta el sistema nacional de salud en las medicinas recetadas a los pacientes.

Aunque las medidas entrarán en vigencia inmediatamente, necesitarán ser aprobadas por el Parlamento en una sesión especial fijada para el martes. Buscan reducir el déficit presupuestario del país del 9,2% del PIB el año pasado al 6% este año, el 4,4% en el 2012 y el 3% en el 2013.

El presidente del gobierno José Luis Rodríguez Zapatero, que no se postulará a un tercer mandato, convocó a elecciones generales para el 20 de noviembre.

Muchos analistas financieros creen que España necesitará un rescate financiero como los de Grecia, Irlanda y Portugal para evitar la bancarrota.

Los préstamos de desarrollo comerciales pueden ser aun más que, una necesidad de cualquier otra mejora a su propiedad comercial, sin embargo derribará muy seguramente bajo préstamos de desarrollo comercial. Ése es porqué usted debe tomar la consideración qué usted necesita hacer y cuando usted puede hacerlo. Una vez que usted sepa qué necesidades deben realizarse, usted puede determinarse si o no los préstamos de desarrollo comerciales son necesarios.

Es importante recordar que un préstamo no es dinero libre. Aunque los préstamos de desarrollo comerciales lo están tentando, es importante tomar solamente el que es necesario conseguir para el desarrollo del negocio y alistarlo para que produzca para usted de la manera que usted desea. Los préstamos de desarrollo comerciales desorbitados pueden obstaculizar un negocio. Se cerciora de usted saber cuándo usted necesita un préstamo de desarrollo comercial o cuando usted apenas desea uno.

¿Cómo usted sabe cuándo usted necesita los préstamos de desarrollo comerciales para su empresa comercial? La mejor manera es conseguir estimaciones, echar una ojeada a su presupuesto, y calcular si o no usted puede permitirse el capital. Una vez que usted haya hecho eso, usted sabrá si usted necesita tal préstamo o no.

Una vez que usted haya decidido que usted necesita préstamos de desarrollo comercial para su trabajo del negocio, usted tiene que decidir adonde usted los conseguirá. No piense que usted debe dondequiera puede conseguir préstamos de desarrollo comerciales, ése no es el caso. Usted debe hacer importes para los préstamos de desarrollo comerciales y cerciorarse de conseguir el que es el mejor para usted.

El primer lugar para buscar préstamos de desarrollo comerciales está en línea. ¿Por qué en línea? Porque cuando usted mira en línea, usted puede mirar un número de diversos instituciones y términos rápidamente. Usted tendrá, entonces, una línea de fondo para hacer importes de algunos lugares antes de usted tomar su decisión final del préstamo.

El segundo lugar a comprobar si hay préstamos de desarrollo comerciales situados localmente cerca a usted. Estos facilitaran el viaje del banco al banco o a la otra institución financiera. Allí, usted puede observar e investigar los préstamos de desarrollo comerciales armados con la información que usted consiguió en línea. Usted tendrá la ventaja, entonces, de saber como es el mercado nacional e internacional para tales préstamos.

Finalmente, usted puede ampliar siempre su búsqueda más allá de su ciudad o ciudad local. Tome una mirada en sus páginas amarillas e intente encontrar a las instituciones financieras que se especializan en préstamos de desarrollo comerciales o por lo menos cualquier clase de financiamiento comercial. Eso permitirá que usted cubra un gran número de lugares.

Una vez que usted haya hecho eso, usted podrá decidir en donde está el mejor lugar para que usted consiga préstamos de desarrollo comerciales. Sea en línea, localmente, o justo fuera de su ciudad, usted puede reclinarse asegurado que usted está consiguiendo los mejores términos y tarifas porque usted hizo su investigación.

Financiamiento por medio de las Cuentas por Cobrar y Financiamiento por medio de los Inventarios. Por otra parte se encuentran los Financiamientos a Largo Plazo constituidos por las Hipotecas, Acciones, Bonos y Arrendamientos Financieros.

A cada uno de los puntos ya nombrados serán estudiados desde el punto de vista de sus Significado, Ventajas, Desventajas, Importancia y Formas de Utilización; Para de esta manera comprender su participación dentro de las distintas actividades comerciales que diariamente se realizan.

Mientras lucha por revitalizar sus operaciones, que fueron golpeadas en los dos últimos años por la crisis financiera global, Cemex reabrió la semana pasada su bono que vence en 2016, con 500 millones de dólares adicionales.

El bono había sido colocado originalmente con mil 250 millones de dólares en diciembre.

La medida fue aplaudida por analistas, que esperan que la cementera siga tratando de extender vencimientos, como parte de su estrategia para acabar rápido con el refinanciamiento por 15 mil millones de dólares acordado en agosto.

"La emisión de estos bonos es positiva", señaló el banco Santander en un reporte.

"No obstante, seguimos algo preocupados por el hecho de que Cemex continúa refinanciando deuda bancaria con bonos y no ha habido una reducción material de la deuda", agregó.

Se espera que Cemex haya pagado en el último trimestre del año algunas de sus obligaciones con parte de los mil 700 millones de dólares recibidos por la venta de sus activos en Australia.

Cemex, que opera en más de 50 países, ha venido sufriendo en sus resultados desde que compró a la australiana Rinker en 2007, una operación que elevó su deuda y amplió su presencia en Estados Unidos justo al inicio de la crisis hipotecaria.

"El mercado seguirá estando enfocado en qué tan rápido se recupera la actividad de la construcción, especialmente en el mercado de Estados Unidos, donde vemos un importante riesgo de retraso", explicó Credit Suisse en un reporte.

Una recuperación en Estados Unidos ayudaría a Cemex a mejorar su generación de efectivo.

Las ventas de Cemex se cayeron en el tercer trimestre 27 por ciento y sus ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA) se desplomaron 38 por ciento frente al mismo periodo de 2008, ante menores volúmenes de venta y precios más bajos en el mercado estadounidense.

Para el cuarto trimestre, los analistas esperan que los resultados sigan mostrando caídas, mientras el sector de la construcción termina de recuperarse.

Difícil horizonte

Aunque Estados Unidos comienza a emerger de su peor recesión desde la década de 1930, el alto desempleo amenaza con mantener deprimido el gasto y el mercado inmobiliario aún no se recupera del todo.

Las ventas de casas nuevas en ese país se derrumbaron 11.3 por ciento en noviembre.

El economista Robert Shiller, de la universidad de Yale, dijo a Reuters la semana pasada que los precios de las viviendas seguirían cayendo en los próximos meses, aumentando la preocupación acerca de la economía.

Y esas no son buenas noticias para Cemex.

Este año no sería muy promisorio para Cemex, según los analistas, marcaría el inicio de su recuperación. Sus ventas continuarían aún débiles, pero su utilidad operativa repuntaría.

"Las lecciones aprendidas en la crisis resultan en una base mucho más ligera, flexible y dinámica que permitirá la eventual recuperación (....) multiplicando el crecimiento en rentabilidad no sólo en Estados Unidos, sino en la mayoría de las subsidiarias de Cemex", opinó Carlos Hermosillo, analista de Vector.

Hermosillo, que tiene una recomendación de compra para las acciones de Cemex, espera una caída de 2.0 por ciento en las ventas de la cementera este año, y un alza de 3.0 por ciento en EBITDA.

En lo que va del año, los títulos de Cemex han caído 6.0 por ciento en el mercado local, comparado con un alza marginal del Índice de Precios y Cotizaciones de la Bolsa Mexicana de Valores.

Y los precios de los seguros contra incumplimientos de deuda de Cemex, también subieron en el mismo periodo.

La nueva unidad de Préstamo Justo buscará a los grupos que nieguen indebidamente a las minorías el acceso a préstamos para vivienda. También está buscando identificar a compañías que pusieron la mira en minorías para hipotecas con estándares holgados y altas tasas de interés que los llevaron a la ejecución hipotecaria, dijo Thomas Pérez, vicefiscal general del Departamento de Justicia para asuntos de derechos civiles.

Las sanciones podrían incluir acción civil o cargos penales. Pérez señaló que la unidad está trabajando en la investigación con otros agencias de gobierno, incluido el Departamento del Tesoro.

"Estamos lanzando una red amplia y nuestro objetivo es arrancar de raíz toda forma de discriminación en cada fase del proceso de adquisición de vivienda", indicó Pérez a la AP en una entrevista telefónica.

La unidad de Préstamo Justo ya tiene 38 investigaciones pendientes, dijo Pérez el jueves en un discurso en la Reunión Proyecto Económico de Wall Street en Nueva York, patrocinada por la Liga Nacional Urbana y la Coalición Rainbow Push.

La unidad no sólo está revisando las prácticas pasadas de préstamos, sino también la discriminación que pudiera ocurrir cuando las minorías tratan de refinanciar o modificar sus créditos hipotecarios.

Reguladores federales realizaron poca vigilancia a los prestamistas nacionales durante el apogeo del mercado de bienes raíces, contribuyendo a discriminación y al fraude, agregó Pérez.

En Maryland, por ejemplo, 18% de los propietarios de vivienda blancos tenían préstamos con riesgo mayor, mientras que 54% de propietarios negros y 47% de hispanos tenían tal tipo de créditos, según Pérez, ex secretario del Trabajo del estado.

Una cifra récord de 2,8 millones de familias recibieron una notificación de ejecución de hipoteca el año pasado, y se espera que entre tres y 3,5 millones de casas entren en alguna fase de ejecución este año, reportó el jueves RealtyTrac Inc.

Pero la demanda por préstamos para adquirir una vivienda sólo creció marginalmente. La extensión de esta tendencia no se ve bien para el mercado inmobiliario, que ha dado señales de estabilización pero se mantiene altamente vulnerable a los problemas.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por su sigla en inglés) dijo que su índice de solicitudes hipotecarias ajustado por estacionalidad, que incluye los créditos para compra y renfinanciamiento, se elevó un 14,3 por ciento, a 528,1, en la semana terminada el 8 de enero frente a la semana previa.

Hace un año, el índice estaba en 1.324,8.

El promedio móvil de cuatro semanas de solicitudes hipotecarias, que suaviza la volatilidad de las cifras semanales, cayó un 6,4 por ciento.

La MBA dijo que los costos de los créditos hipotecarios a 30 años a tasa fija, excluyendo comisiones, promediaron el 5,13 por ciento, una baja de 0,05 puntos porcentuales respecto a la semana anterior.

La tasa de la semana previa fue las más alta desde fines de agosto.

"Lo que hace interesante el incremento (de las solicitudes) es que no ocurrió nada excepcional para que la gente volviera al mercado", comentó Bob Walters, economista jefe de Quicken Loans en Livonia, estado de Michigan

El sondeo se ha realizado semanalmente desde 1990.

El índice de compras de la MBA ajustado por estacionalidad, un indicador provisional adelantado de las ventas de casas, subió un 0,8 por ciento, a 213,7.

El índice de solicitudes de refinanciamiento ajustado por estacionalidad se elevó un 21,8 por ciento, a 2.407,2.

En concreto, las solicitudes de refinanciación aumentaron un 21,8% con respecto a la semana anterior, que fue más corta debido a las vacaciones de año nuevo, mientras que las solicitudes de compra crecieron un 0,8%.

Por su parte, la media móvil de las solicitudes de hipotecas de las cuatro últimas semanas cayó un 6,4%, mientras que las solicitudes de compra descendieron un 3,2% y las de refinanciación un 8%. El porcentaje que suponen las solicitudes de refinanciación dentro de la actividad hipotecaria aumentó hasta el 71,5% del total, frente al 68,2% que marcó la semana anterior.

Indeed, the rate on a 30-year fixed-rate home loan rose above now-psychologically important 5% level last week. The rate has been below that for two months. The Associated Press reports that the increase has already caused a drop in new-home mortgage and refinancing applications.

Of course, policymakers and economists are keen to see housing sustain at least a very modest recovery in 2010. An improved economy might help that process, and housing prices could bottom early next year. The headwinds that could keep the market in trouble, however, are the huge number of "interest only" mortgages that will reset, causing higher monthly payments, and the ongoing rise in foreclosures (exacerbated by those resetting mortgages).

Los préstamos para refinanciamiento representaron un 71.5 por ciento de todas las solicitudes, la cifra más alta desde que la tasa de hipotecas a 30 años se situó en cerca del 4.7 por ciento en mayo.

Las solicitudes de hipotecas para comprar vivienda bajaron 11.7 por ciento la semana pasada para marcar 220.9 en el índice de la asociación, la lectura más baja desde diciembre del 2000.

Las solicitudes aún no reflejaron la reacción a un programa del Gobierno para extender y ampliar un crédito impositivo a los compradores de casas, con el que se intenta apuntalar el frágil sector de la vivienda, dijeron economistas.

Las tasas promedio de las hipotecas a 30 años bajaron 0.07 puntos porcentuales, a un 4.90 por ciento en la semana terminada el 6 de noviembre, acercándose nuevamente al mínimo récord del 4.61 por ciento alcanzado en marzo, dijo el jueves la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Un total de 332,292 propiedades recibieron un aviso de impago o de subasta o fueron embargadas por bancos en octubre, 19% más que un año antes, dijo la firma de Irvine, California. Una de cada 385 familias recibió una notificación. La cantidad fue un 3% menos que la de septiembre, el tercer descenso mensual consecutivo.

Las transacciones con inmuebles a precios de saldo representaron un 30% de todas las ventas de hogares en el tercer trimestre al caer el precio mediano un 11% respecto de un año antes, a $177,900, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El desempleo en Estados Unidos subió al nivel más alto en 26 años, un 10.2 por ciento, en octubre al despedir las compañías a 190,000 empleados, dijo el Departamento de Trabajo la semana pasada.

La vivienda tocará fondo para marzo del 2010, y las propiedades más baratas recobrarán su valor antes que los hogares caros, dijo la firma First American CoreLogic el mes pasado.

``Las fuerzas fundamentales que están causando las ejecuciones hipotecarias en esta crisis de la vivienda --las hipotecas de alto riesgo, el patrimonio negativo y el desempleo-- siguen cerniéndose sobre cualquier recuperación en ciernes'', dijo James Saccacio, jefe ejecutivo de RealtyTrac, en el comunicado. ``Sigue habiendo niveles de ejecución hipotecaria considerablemente más altos que hace un año en la mayoría de los estados''.

RealtyTrac vende estadísticas sobre morosidad reunidas en más de 2,200 condados que representan el 90 por ciento de la población de Estados Unidos.

Los prestamistas quizás embarguen unos 7 millones de propiedades más y las pondrán en venta, escribió la directora gerente de Amherst Securities Group, Laurie Goodman, en un informe del 23 de septiembre. Deudas Hipotecas