Por el contrario, lejos de un problema masivo por falta de pagos, las ventas de casas en el país crecen, el crédito hipotecario fluye (obviamente ambos a un ritmo menor que hasta hace unos meses, pero sigue creciendo) y las incautaciones masivas de viviendas, como las que ocurrieron en la última gran crisis económica que vivió México, simplemente no se han dado.

 “Tenemos una situación distinta hoy”, dijo Ariel Cano, director general de la Comisión Nacional de Vivienda o Conavi, el organismo encargado de coordinar las políticas públicas en materia de vivienda.

Para las autoridades y los analistas la razón de este cambio está en las lecciones que dejó la última crisis y que la industria, junto con los hacedores de políticas públicas en materia de vivienda y financiamiento hipotecario, han sabido aplicar a lo largo de los últimos años para rediseñar el sistema hipotecario mexicanos, crear la llamada “hipoteca mexicana” y evitar así que la historia se repita.

Además de que obviamente hoy, a diferencia de hace 14 años, las tasas de interés no se han quintuplicado como sucedió en la última gran crisis y que ocasionó incumplimientos en cientos de miles de hipotecas.

“En 1994, aprendimos muchísimas cosas, además de que hoy sabemos reaccionar mucho antes a los problemas”, dijo Javier Gavito, el director general de Sociedad Hipotecaria Federal, uno de los organismos gubernamentales creados recientemente y que hoy juega un papel fundamental para dar viabilidad al sistema financiero hipotecario del país.

Gavito, como muchos de los funcionarios hoy al frente de instituciones hipotecarias públicas, vivió de cerca la última crisis hipotecaria como dirigente en la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Para Gavito, como para otros de sus colegas entrevistados por Sentido Común, son varias las características peculiares de las hipotecas mexicanas que están permitiendo a la industria poder lidiar con una de las crisis más severas de los últimos tiempos.

Un elemento clave para ellos es el hecho de que casi todas las hipotecas que se han otorgado en México en los últimos ocho años tienen una tasa de interés fija, además de que tienen plazos mucho más amplios de hasta 20 años o más. Antes, las tasas eran por lo general variables y los plazos menores.

Gracias a esas diferencias, quienes tienen un crédito hipotecario hoy saben con precisión, independientemente de lo que esté ocurriendo con otras variables económicas, como el tipo de cambio o la inflación, lo que tienen que pagar mes con mes. Eso, para muchos, es algo que ha permitido a miles de familias planificar mejor sus pagos y evitar caer en suspensión, aún cuando enfrenten una situación económica adversa.

Además, un porcentaje de las hipotecas que se han otorgado en los últimos dos años cuenta con un seguro de desempleo, que por lo menos cubre los pagos mensuales por seis meses cuando el deudor pierde su empleo.

Así, una tasa fija, el seguro de desempleo y el hecho que cerca de 80% de las pagos en las hipotecas mexicanas están indexados a la evolución que tenga el salario mínimo, se han convertido en elementos claves que permiten entender porqué hoy, frente a los despidos masivos que han ocurrido, el índice de cartera vencida de los créditos hipotecarios –si bien ha aumentado–, no se ha disparado como sucedió hace casi 15 años.

“¿Por qué no se ha disparado la cartera vencida? Por 10 años de estabilidad económica, por el diseño del producto –baja inflación y tasas fijas– y por los mecanismos de cobranza social”, dijo Cano.

 Estos elementos son los que han venido a constituir lo que el dirigente de Conavi  describe como la “hipoteca mexicana”, un producto crediticio que está pensado en satisfacer las necesidades de los consumidores mexicanos, en el entorno económico mexicano. Además, la gran mayoría de las instituciones crediticias han aprendido que frente a una crisis como la actual es mejor intentar encontrar una solución negociada a los incumplimientos de sus deudores que buscar incautar las viviendas.

Dependencias como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores o Infonavit han creado diversos programas para ayudar a quienes enfrentan algún problema en sus pagos, a fin de que estos no caigan en incumplimiento y puedan superar sus dificultades con el tiempo.

El Infonavit, por ejemplo, cuenta con más de 30 alternativas para solucionar y regularizar los pagos de sus usuarios. Las soluciones van desde prorrogar hasta por 12 meses los pagos cuando un usuario pierde el empleo, hasta la condonación de intereses moratorios si el acreditado reactiva sus pagos. El Instituto cuenta además con una bolsa de trabajo donde sus acreditados pueden conocer las ofertas de empleo que recaba la institución.

“Si tienes empleo. . . [pero] se decreta un paro técnico en la empresa que laboras, la mensualidad puede disminuir hasta un 25%”, dijo la Institutción en la publicidad que ha lanzado para difundir sus programas de ayuda y reestructura crediticia.

Marisol Salazar, una ex trabajadora de la empresa fabricante de vajillas, Cerámica Santa Anita, en Saltillo, Coahuila, es testigo de los esfuerzos que Infonavit lleva a cabo para ayudar a sus acreditados a reestructurar sus adeudos, antes que buscar evacuarlos de sus viviendas para recuperar la propiedad.

Al tener que renunciar a su empleo por una complicación durante su embarazo hace dos años, Salazar acudió al Infonavit para ver si podía prorrogar los pagos de su crédito hipotecario. La respuesta fue favorable. Salazar recibió un año de prórroga por la pérdida del empleo, para posteriormente aplazar por seis meses más sus pagos y posteriormente extender el vencimiento de su crédito hipotecario y bajar su pago mensual.

“Desde que yo me acerque a ellos siempre fueron muy amables y entendieron muy bien caso”, dijo Salazar. “En 10 minutos me arreglaron mi problema. . . Fueron muy humanos entendieron todo muy bien y no me pidieron ningún comprobante”.

Hoy Salazar, gracias al apoyo de su marido, con quien contrajo nupcias en mayo, está ya al corriente de sus pagos y ha logrado mantener la propiedad de su vivienda de una recámara.

Los esfuerzos del Infonavit por encontrar soluciones a los problemas de los acreditados es lo que en la industria hipotecaria mexicana ya se conoce como la “cobranza social”.

“Se vale cobrar, pero siempre que sea de manera digna”, dijo Román Álvarez, subdirector general de hipotecaria social con Infonavit. “Nuestros acreditados son muy nobles, sólo requieren que le eches la mano”.

Claro que no todo es color de rosa. El índice de cartera vencida sí ha aumentado en los últimos seis meses de 3.1% en julio a 4% en enero, de acuerdo a la agencia calificadora Standard & Poor’s. Algunos analistas esperan incluso que aumente más en los próximos meses a medida que la crisis se prolonga y complica las posibilidades de pago de los deudores.

Esto es motivo de alerta para algunos, aunque está lejos aún de ser un elemento de preocupación.

“Ya se ha comenzado a ver un incremento en la cartera vencida, principalmente por el desempleo y el sobreendeudamiento de los consumidores, por tarjetas de crédito, créditos para carros”, dijo Griselda Bisonó, analista en Nueva York con la agencia calificadora Moody’s Investors Service. “Pero yo no diría que es una situación de alarma. Es algo que se tiene que monitorear”.

De hecho, algunas de las acciones más castigadas en la bolsa en los últimos meses son las de las compañías constructoras de vivienda ante la preocupación de que sus ventas sufran un freno. Algunos inversionistas temen que, frente al temor de perder su empleo, los trabajadores pospongan sus planes de tomar un crédito hipotecario para comprar una casa, sobre todo cuando se trata de viviendas medias o residenciales, que son las que por lo general proporcionan una mayor ganancia a las compañías constructoras.

Así, Consorcio Ara registra un desplome en el valor de su acción de 19% en el año; Sare Holding una caída de 16.6%; Urbi, Desarrollos Urbanos, una baja de 15.2%, y Desarrolladora Homex un descenso de 8.7%. Sólo la empresa Corporación Geo registra una ganancia de 18.3% en 2009, mientras que el índice de la bolsa reporta una pérdida de 5.2% en el año.

Algunos intermediarios financieros hipotecarios también están teniendo dificultades ante los problemas para fondear sus operaciones por las restricciones crediticias que ha desatado la recesión económica mundial en los mercados. El apetito de los inversionistas por bonos respaldados por hipotecas también ha decrecido y con ello ha aumentado la dificultad para operar de esos intermediarios.

Pero a pesar de todo, algunos analistas coinciden en señalar que México aprendió bien las lecciones que le dejó su última crisis hipotecaria, al grado que hoy, a diferencia de ayer, el gobierno no ha tenido que implementar ningún programa para rescatar a deudores hipotecarios en problemas, como sí hizo en repetidas ocasiones y con diferentes planes en 1995.