El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que ofrezca mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen, y la nueva entidad no podrá cobrar después comisiones o gastos que no se haya pactado en esa oferta. A continuación, la nueva entidad financiera notifica la oferta a la antigua entidad, la cual puede emitir, en el plazo de siete días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad exacta que se le debe, aunque la entidad no está jurídicamente obligada a expedir esta certificación. Durante los quince días siguientes la entidad acreedora puede asumir las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad, es decir, puede igualar la oferta de la nueva entidad, con lo cual no proseguiría la subrogación.

Si la entidad primitiva no emite la certificación en siete días, o, aunque la emita, no evita la subrogación en el plazo de quince días otorgando con su deudor una novación del préstamo, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el préstamo existente, respetándose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés. Sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones, la duración.

El coste de la operación viene determinado, fundamentalmente por las comisiones bancarias, porque, como en la novación, tanto los aranceles de la escritura como los del Registro están muy rebajados (al 50%), y no hay que pagar impuestos. Habrá que abonar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación o de cambio de entidad acreedora. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el interés es variable, del 1% por establecerlo así la Ley del 30 de marzo de 1994. Si el interés preexistente es fijo no hay ninguna limitación legal pero en virtud de un Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión. Consulte en todo caso cuál es la comisión que tendrá que abonar a la entidad primitiva.

A la nueva entidad habrá también, quizá, que pagar una comisión de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociación con el cliente. Se trata de un dato más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés.