¿Qué factores determinan la concesión de un préstamo hipotecario?

Lo más común es que necesitemos pedir dinero al banco, ya que son muy pocos los privilegiados que disponen de liquidez suficiente para pagar una vivienda en efectivo. El primer problema puede venir del hecho de que los bancos normalmente no nos van a prestar el dinero suficiente para pagar la totalidad del precio de la vivienda. Lo habitual es que nos concedan un préstamo por el 80% del valor de tasación, así pues, en principio debemos contar con el 20% restante.

El banco determinará la cantidad que nos presta en función a dos variables principalmente:

A. El valor de tasación de la vivienda.
B. Nuestra capacidad de endeudamiento.

Veamos que significan cada uno de ellos.

A. El valor de tasación. Como ya hemos visto, normalmente los préstamos hipotecarios no cubren el 100% del precio de la vivienda, sino que limitan el importe del préstamo a un porcentaje (en general el 80%) sobre el valor de tasación.

El valor de tasación no tiene por que coincidir con el precio que nosotros pagamos por la vivienda (precio de mercado). Para hallarlo, el banco enviará un tasador a visitar la casa y será éste el que lo calcule en base a unos determinados parámetros.

Imaginemos que la vivienda que nos gusta cuesta 120.202 euros (20 millones de pesetas), este es el precio de mercado, pero nos la tasan en 108.182 euros (18 millones de pesetas). En este caso, nuestro banco o caja no nos prestará los 120.000 euros que cuesta la vivienda sino, como máximo, un porcentaje sobre el valor de tasación, normalmente el 80% (algunas entidades llegan hasta el 100%, pero a cambio suelen aplicarnos unas condiciones más desfavorables).

En nuestro ejemplo obtendríamos como máximo un préstamo de 86.546 euros (14.4 millones de pesetas) con lo que debemos contar con la diferencia hasta llegar al precio que realmente nos cuesta la vivienda.

Es importante reiterar que el valor de tasación normalmente no coincide con el de mercado, pudiendo ser mayor o menor que este según los casos.

B. ¿Qué es la capacidad de endeudamiento? Se trata de un cálculo que hacen las entidades financieras para ver cuanto dinero seremos capaces de devolverles mensualmente. Con ello calcularán cuánto pueden prestarnos y en qué plazo podremos devolvérselo.

Parten de la premisa de que la cuota del préstamo hipotecario más las cuotas de otros préstamos (u otros saldos comprometidos) no deben representar más del 35/40% de nuestros ingresos netos mensuales. (Ingresos netos mensuales = ingresos netos anuales/ 12).

Si quieres saber cual es tu capacidad de endeudamiento pincha aquí:

Ver capacidad de endeudamiento

Si ya sabes cuanto cuesta la casa de tus sueños y lo que quieres es saber cuánto deberás devolverle al banco cada mes, puedes calcularlo pinchando en :

Calcula tu hipoteca

Veamos como sería en nuestro ejemplo:

En nuestro ejemplo, si pedimos al banco que nos preste 86.546 euros y queremos devolverlos mensualmente a lo largo de 20 años, tendremos que pagar cada mes 524.45 euros (87.261 pesetas).