Comparado al segundo cuatrimestre del 2010, las ventas bajaron un 28.9 por ciento, de acuerdo a la información del Centro de Investigación de Bienes y Raíces de Washington realizadas en la Universidad Estatal de Washington.

Ese bajón, sin embargo, refleja más actividad en ventas más altas que el año pasado hechos por compradores que se apuraron por calificar por el crédito de impuestos federal de comprador de casa, dijo Glenn Crellin, director ejecutivo para el Centro de Investigación de Bienes y Raíces de Washington.

“Las comparaciones de año a año son difíciles de entender debido al incentivo artificial de hace un año para comprar”, dijo Crellin.

Los precios de la compra de casas en el mercado en el Condado de Yakima se mantuvieron prácticamente sin movimiento desde el segundo cuatrimestre del año pasado. El precio promedio era de $150,700, bajó 1.3 por ciento del mismo período del año pasado.

El condado tuvo mejores resultados que el estado, el cual reportó que bajó el precio promedio a un 7.6 por ciento.
Aunque había más negociación entre los compradores y vendedores en general, no se vio que bajó mucho el precio deseado de venta, dijo Alice Villaseñor, agente para Aspen Real Estate en Yakima.

Y con el nivel de desempleo aún alto y casas ejecutadas por hipotecas (foreclosed) siguiendo el proceso de ventas, Crellin dijo que él no está esperando que el mercado cambie pronto.

Además, las intenciones de la Reserva Federal de mantener las tazas de interés bajas por los siguientes dos años les quita la presión a los posibles compradores de actuar con las tazas de interés tan bajas.

“Van a esperar a ver si los precios bajan aún más”, dijo él.

Algo que puede ayudar al mercado es el fuerte mercado de alquiler a nivel estatal, dijo Crellin.
El aumento en datos sobre alquileres y una taza baja en vacantes -el Condado de Yakima tiene un 5.2 por ciento- y la taza baja de interés puede que provea un incentivo por comprar, dijo él.

“Localmente, yo trabajo con muchos profesionales que se trasladan a Yakima y ayudarles a buscar un alquiler es difícil”, dijo Villaseñor.

Como resultado, dijo ella que les sugiere considerar comprar casa.

Sin embargo, el reto más grande es que aquellos quienes quieren comprar titubean debido a la información sobre bienes y raíces que escuchan de amigos o lo que ven en la Internet, aunque no tenga que ver con el mercado local, dijo ella.

Los agentes tendrán que estar preparados para educar a posibles compradores en este mercado, dijo ella.
“Están preparados en aceptar lo que han escuchado”, dijo ella. “Pero hay mucha información equivocada”

En los últimos meses, bancos como Scotiabank, Banorte y Bancomer han flexibilizado las condiciones para conceder préstamos hipotecarios. Aunque pareciera que ahora es más fácil que nunca comprar una casa, antes de ‘echarte encima' el compromiso, debes analizar si estás en el momento adecuado de tu vida financiera.

La oferta de créditos se ha vuelto más atractiva y por motivos culturales, mucha gente sueña con tener una casa propia, pero las decisiones de compra pueden estar más impulsadas por ese tipo de deseos que por una necesidad y una planeación real, explica Vicente Rodríguez, subdirector general de canales de servicio del Infonavit.

Es por ello que la institución creó el taller ‘Saber para decidir' en el cual, los trabajadores que estén pensando en solicitar un crédito de la institución, deben cursarlo como un requisito indispensable.

Si ya tomaste la decisión y estás a punto de iniciar tus trámites de adquisición, convendría realizar los siguientes ejercicios que te permitirán averiguar si es el momento ideal para hacerte de tu propio hogar.

1.Realiza un presupuesto de cómo quedaría tu margen de gasto con ys sin crédito. Muchas veces se cree que el pago de una renta puede igualar las mensualidades de un crédito, sin embargo, generalmente los créditos hipotecarios resultan más elevados pues, como propietario, adquieres nuevas obligaciones, como mantenimiento de áreas comunes, impuestos y costos por reparaciones.

2.Considera tus necesidades familiares. Tu departamento de ensueño puede convertirse en una pesadilla si tu familia crece y a ti todavía te faltan más de 5 años para terminar de pagarlo. Imagina cómo te ves en los próximos 10 años, quizá si todavía no tienes mucha certeza de qué será de tu vida, no estés listo para contratar un crédito que será una responsabilidad fija.

3.Comprar una vivienda nueva a las afueras puede ser muy caro. Cuando vas por la autopista es común ver anuncios de nuevos fraccionamientos donde las casas son baratas y espaciosas, si bien tu familia podría sentirse muy cómoda en esa casa con espacio para dos autos, ten en mente el costo extra de tiempo y transportes que deberás asumir al vivir en la periferia.

La versión en línea del taller de Infonavit está disponible incluso para aquellas personas que no tienen la prestación. Desde su lanzamiento, ha sido cursado por más de 37,000 alumnos en todo el paí

Respecto a la superficie, en el estudio anterior las viviendas de 90 m² eran las favoritas en 9 regiones, pero ahora solo lo son en 5, dejando el primer puesto a las de 80 m², que son las más deseadas en Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla y León, Cataluña y Navarra. Sin embargo, provincialmente el inmueble de 90 m² sigue concentrando las búsquedas, pasando de 19 a 20 provincias, mientras que la elección de 80 m² pasa de 13 a 11.

La superficie mínima demandada se sitúa en 70 m², pero únicamente seduce a las regiones de Cantabria y Galicia, como en el estudio anterior. En la segmentación provincial, vuelve a aparecer la demanda de pisos de 60 m² en Girona, pero las de 70 m² suben de 12 a 13 provincias. Las casas más grandes, de 100 m², tienen su público en Castilla-La Mancha, Madrid y Extremadura, así como en las provincias de Badajoz, Cuenca y Ourense.

Respecto al número de habitaciones, se repite el escenario del anterior cuatrimestre. Las viviendas con 3 dormitorios acaparan el interés regional, menos en Cantabria y Galicia, donde prefieren las de 2. En las provincias se sigue la misma tendencia, pero las viviendas de 3 habitaciones pierden algo de fuerza: pasan de 37 a 34 provincias.

“Mes a mes se consolida la tendencia a la baja, y aunque la brecha se ha reducido algo más de 10.000 euros, todavía hay un margen alto que exige una negociación importante para cerrar la operación de compraventa”, indica Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, añadiendo que “los datos negativos de compraventa del primer trimestre certifican que la disponibilidad de crédito y el empleo siguen siendo dos condicionantes fundamentales”.

Por otro lado, los resultados del informe cuatrimestral de precios de alquiler de pisos.com (enero-abril 2011) constatan que existen fuertes contrastes entre el producto de alquiler existente en el mercado y la demanda real. Mientras que la oferta tiene una renta media de 645 euros y 94 m², los pisos en alquiler más deseados tienen una renta y una superficie inferiores. “Los futuros inquilinos anteponen el precio al espacio porque buscan el ahorro en estos momentos difíciles”, admite Alemany.

A nivel regional, muchos futuros propietarios se muestran firmes en sus requerimientos a la hora de comprar, pero no son pocas las autonomías donde se han reducido las franjas aspiracionales de precio. “Los ciudadanos tienen muy claro lo que quieren y cuánto
pueden pagar por ello, por eso, analizan la oferta online de un modo permanente y están atentos a las bajadas de precio”, revela Alemany.

En consecuencia, son únicamente dos las regiones que han incrementado su capacidad de inversión frente al anterior periodo estudiado, volviéndose a situar en márgenes similares o muy cercanos a los recogidos de junio a septiembre de 2010. El responsable de pisos.com afirma que “hay zonas donde las oportunidades ya se transformaron en operaciones de compraventa antes de que el inicio del año pusiera fin a la deducción por compra para todas las rentas. Los vendedores que pudieron forzar los ajustes,
aprovecharon la coyuntura, pero los que no tienen prisa o no pueden aceptar pérdidas, reaccionan muy lentamente. La demanda es consciente de esta realidad del mercado, pero su capacidad económica es la que manda”.

“Es un buen momento para comprar una vivienda. Los precios de las casas han venido subiendo de manera constante, pero estas dos últimas semanas eso ha cambiado en el mercado porque se han dejado atrás los precios bastante altos, para convertirse en precios más razonables”, recalcó.

Bajas tasas hipotecarias

Precisó que otro punto a favor para que el peruano adquiera de una vez su vivienda propia es la tasa que actualmente ofrecen las entidades financieras que, según el experto, son relativamente bajas.

“Ahora para un crédito hipotecario, la tasa está alrededor de 9,5% anual, la cual aún es baja, pero con medidas que podría tomar el Banco Central de Reserva como subir el encaje generaría una presión para que la tasa de interés suba, por lo que es un buen momento para todos aquellos que desean una vivienda y endeudarse por 15 a 20 años con una tasa baja”, sostuvo.

Consideró muy probable que en los próximos meses, cuando esté bien definido el rumbo del país con el cambio de gobierno, los precios de las viviendas empiecen nuevamente a acelerarse.

Arbulú dijo que según cifras de Capeco hay una demanda de 1 millón 200 mil hogares que requieren una vivienda en el país y una oferta solo de 40 mil inmuebles.

“Hay una diversidad de precios por categorías. Por ejemplo, en el sector A1 hay viviendas por más de US$ 200 mil (San Isidro), luego el sector A2 (Miraflores, Surco) llegan a costar US$ 150 mil. El B1 (Lince, Jesús María) de US$ 80 mil, el B2 (Barranco, Breña) de S/. 180 mil, entre otros distritos”, refirió el experto.

Suben 10% al año por m2

El presidente del Consejo Directivo Nacional de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios, Alberto Zimmermann, sostuvo que el incremento habitual de precios en las viviendas por metro cuadrado (m2) es de 10% al año; sin embargo, este porcentaje resulta bajo respecto a otros países de Latinoamérica.

“Lima sigue teniendo un precio de suelo relativamente barato comparada con ciudades de países como Chile, Argentina y Colombia, por lo que es conveniente realizar la inversión en una vivienda”, precisó Zimmermann.

Es importante que la persona interesada en adquirir una vivienda debe tener en cuenta que no es cierto que en un futuro encontrará viviendas con precios más baratos.

“Los sectores que actualmente están demandando más viviendas son el C y D mientras que la preferencia por viviendas residenciales ha bajado su volumen”, señaló.

Datos

Crédito mivivienda. La asesora del fondo Mi Vivienda, Rocsi Rojas Rivas, dijo que una persona puede adquirir una vivienda que cueste entre S/. 50.400 hasta S/. 180 mil a través del crédito Mivivienda.

Premio. Aquí recibirá un premio al buen pagador con el que se ahorra S/. 12.500 siempre y cuando se encuentre puntual en sus pagos, ya que cada seis meses se le realiza una evaluación para ver si continúa o no con este premio.

Mayor desarrollo en las provincias

El ministro de Construcción, Vivienda y Saneamiento, Juan Sarmiento, señaló que las provincias desplazaron a Lima y ahora concentran el 65% de las inversiones inmobiliarias por el incremento de la demanda de viviendas que hay en esas zonas del país.

“Antes, Lima concentraba el 75% de las inversiones inmobiliarias y las provincias solo el 25%. Sin embargo, ahora la situación se ha revertido y tenemos que el 65% de estas inversiones está en provincias, mientras que en la capital tiene el 35%”, manifestó.

El ministro Juan Sarmiento consideró fundamental que la descentralización de la oferta inmobiliaria continúe en los próximos años con la finalidad de que se reduzca drásticamente el déficit de viviendas en el Perú, que todavía asciende a más de 1,8 millones de viviendas en todo el país.

El resto del medio millón de viviendas que quedan por vender en España está en puntos que, a juicio de Gonzalo Bernardos, no tienen arreglo, "como Valdeluz, Seseña, y también hay ejemplos en Cataluña, como Puig-reig, y estos, en 50 años, no tienen remedio", y ha asegurado que además en estos lugares "el precio no importa porque no hay demanda".

"El número de viviendas iniciadas en 2010 será de 140.000 unidades, seis veces menos que en 2006, por lo que las empresas constructoras lo pasarán muy mal", ha advertido Bernardos, quien opina que los planes para que se reactive la rehabilitación "no serán suficientes para generar los más de 1,3 millones de empleos que se han perdido en el sector.

Barcelona - "Un precio de segunda mano en 2.700 euros el metro cuadrado en el Eixample, en Sants o en Gracia, prácticamente no hay. En Barcelona, por ejemplo, casi no hay ya exceso de oferta", ha advertido Bernardos, que ha presentado hoy el Informe sobre Coyuntura Inmobiliaria del Grup Qualitat-Universitat de Barcelona. Según Bernardos, "en cambio en Mollet, Santa Perpètua, el Papiol, Lleida, Girona, todavía no ha llegado esta bajada, pero a finales del 2010 el precio ya está estabilizado".

Bernardos ha criticado la postura del Gobierno de retirar la desgravación fiscal, "porque cuando en 2006 había un exceso brutal de demanda la mantuvieron y ahora que haría falta por falta de demanda y para normalizar el mercado de la vivienda y evitar pérdidas a los bancos, retiran los incentivos", ha dicho.

Bernardos ha mantenido sus cuatro medidas para reactivar el mercado inmobiliario: "Publicitar las rebajas de precios en las promociones, llegar a un pacto de Estado para que se puedan comprar viviendas al 2,5% durante cinco años, que el ICO avale el 30% de las hipotecas que den los bancos y ampliar la desgravación fiscal a la compra de una segunda vivienda, siempre que ésta se dedique al alquiler, lo que serviría para fomentar el alquiler y que los precios no volvieran a dispararse".

Para este economista, este paquete de medidas es necesario porque "la biotecnología y las telecomunicaciones no van a compensar los empleos que se han perdido en la construcción. Eso del cambio de modelo -ha afirmado- no es realista".

"Yo dudo de que el euríbor llegue al 2% este año y esto es tener suerte, ya que lo que necesita España es que la recuperación de Francia y Alemania sea débil y el euríbor no supere el 2,5% en los próximos dos años", ha destacado.

Quizá ello se deba a que muchas personas adineradas se han retrasado en el pago de sus deudas: según la firma First American CoreLogic Inc., hoy cerca del 12% de las hipotecas por un millón de dólares o más han caído en morosidad este otoño, ese porcentaje casi triplica la tasa de impago de hipotecas similares en el año previo y duplica al de la morosidad actual en propiedades de menos de 250,000 dólares.

Grandes préstamos, misión imposible

Hace algunos años era sencillo conseguir créditos enormes, pero los prestamistas comenzaron a encarecerlos porque eran demasiado grandes para ser adquiridos o respaldados por el Gobierno a través de financieras como Fannie Mae y Freddie Mac.

"El péndulo ha oscilado de un extremo al opuesto. Los bancos están exagerando" apunta Lyle Benson, planificadora financiera y miembro del consejo directivo Instituto Americano de Contadores Públicos Certificados.

Eso incluye pedirles a los deudores un pago inicial muy por encima del habitual 20% del precio de compra de la vivienda. Algunos prestamistas quieren otorgar los préstamos hipotecarios por el 60% o hasta del 50% del valor restante, lo que significa que los deudores que quieran una casa de un millón, deben poder entregar inicialmente 500,000 dólares.

Otros aspectos también complican el proceso. Por ejemplo, a un cliente de Susan Bruno planificadora financiera para Beacon Wealth Consulting, se le negó una hipoteca en dos ocasiones a pesar de tener un puntaje crediticio de 800, buenos ingresos y ofrecer un adecuado pago inicial. ¿Su problema? El cliente deseaba comprar una segunda vivienda, y como no pudo asegurar que la habitaría el 75% del tiempo, la institución de crédito no estuvo interesada.

"Las hipotecas para segunda vivienda se han endurecido en los últimos dos años. Los mercados de segunda vivienda, como Florida y Arizona, son los más exigentes" explica Keith Gumbinger de HSH Associates, editores de información hipotecaria.

A final de cuentas, los ricos tienen problemas financieros con los que los simples mortales apenas soñamos. Allí está el caso otro cliente de Bruno, éste poseía una propiedad campestre de más de 7 hectáreas; le sobraba tierra y la dividió para después venderla. El mercado cambió y él abandonó la idea. El año pasado intentó refinanciar su deuda, pero su banco no tomó las tierras sub-divididas como aval o garantía -con valor de 8 mdd-, pues las consideró parcelas independientes. "Su banco sólo consideró la casa y un pequeño trozo de tierra. Así que le limitaron el préstamo a 1.3 mdd" concluye Bruno.

Para Bruno, estos casos ejemplifican la tendencia cada vez mayor de juzgar mal las situaciones particulares de individuos con un alto patrimonio, a ellos también los rechazan los bancos. ¿No te alegra por una vez no ser rico?

En este fin de año, la llegada a nuestro país de los paisanos mexicanos que viven en Estados Unidos o Canadá, es una oportunidad para conocer las alternativas que tienen para comprar casa en territorio nacional y pagarla desde donde radican.

Sin importar su situación migratoria, con el programa 'Mi Casa en México' respaldado por el Gobierno Federal, instituciones financieras mexicanas otorgan crédito a los mexicanos que viven en el exterior para que puedan adquirir una vivienda nueva o usada.

El crédito para migrantes es un programa que financia la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), con el fin de que los connacionales usen como fuente de pago las remesas para adquirir su casa, que puede ser para sus familiares.

De acuerdo con información de la SHF, además de este organismo también participan en el programa el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (Bansefi) y el Instituto para Mexicanos en el Exterior (IME).

La SHF precisa que en estos créditos no es necesario que el migrante habite la casa (que puede ubicarse en cualquier parte del país), sino que puede ser para un familiar o persona que él decida.

Sin embargo, se requiere que un familiar en México, de preferencia el cónyuge, participe con el migrante en el financiamiento hipotecario, en calidad de co-acreditado.

El crédito puede ser en pesos y pagarse en moneda extranjera, lo que beneficia al acreditado(a) cuando hay movimientos en el tipo de cambio, apunta.

Recomienda que el migrante tome en cuenta varios aspectos antes de obtener un crédito hipotecario como el plazo del crédito; y el pago mensual de la hipoteca con respecto al ingreso (se aconseja como máximo 33 por ciento).

Asimismo, que considere los gastos notariales que se estima son 6.0 por ciento del valor de la vivienda en promedio, y que los pagos sean fijos o variables.

Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) hipotecarias que operan el programa para migrantes son Hipotecaria Su Casita, Hipotecaria Nacional, Hipotecaria Crédito y Casa.

La caída se produce en momentos en que vence en noviembre un crédito tributario de 8 mil dólares para los compradores de su primera casa, a menos que el Congreso apruebe su extensión.

La tasa hipotecaria promedio a 30 años cedió 0.03 puntos porcentuales, al 5.04 por ciento, en la semana terminada el 23 de octubre.

Los prestatarios elegibles que hicieron solicitudes la semana pasada podrían ser incapaces de cerrar sus créditos al plazo del 30 de noviembre, dijeron expertos de la industria.

El programa, así como otros estímulos gubernamentales, ayudó a levantar el mercado de la vivienda de su peor crisis desde la Gran Depresión.

Tanto las solicitudes para compra como para refinanciamiento cayeron la semana pasada, aunque los costos crediticios promedio se mantuvieron estables y con las tasas a 30 años por encima del 5 por ciento

"Existe una minibonanza en el mercado de la vivienda", dijo Thomas Popik, que realiza un sondeo mensual entre corredores de bienes raíces para la firma investigadora Campbell Communications.

El inventario de viviendas sin vender se contrajo un 7% a 3,63 millones de unidades. La cifra significa un suministro de 7,8 meses al ritmo actual, y el menor nivel desde marzo del 2007. A nivel nacional las ventas crecieron un 24% respecto a enero, aunque siguen siendo un 23% inferiores a las de hace cuatro años.

Las ventas aumentaron en todo el país, especialmente en el oeste, donde crecieron un 13% respecto al mes anterior. Las ventas debidas a embargos hipotecarios se han disparado por doquier en ciudades como Los Angeles, San Diego y Las Vegas.

Los compradores de su primera vivienda y los inversionistas se han lanzado sobre las viviendas embargadas por los bancos y han aprovechado además los bajos intereses hipotecarios. Además, esos compradores pueden aprovechar un crédito bancario del 10% del valor de venta, hasta 8.000 dólares, si la operación es completada para el 30 de noviembre.

El crédito fiscal es tan importante para algunos compradores que agregaron una cláusula a sus contratos que les permite incumplirlo si la venta no es completada para el 30 de noviembre.

Según el pronóstico de la Asociación de Profesionales de Bienes Raíces de California (CAR) que se está presentando hoy miércoles en San José, el precio mediano en el estado alcanzará los 280 mil dólares en 2010 (un aumento del 3.3%,). El número de unidades a vender se estima en unas 527 mil frente a las 540 mil proyectadas en 2009.

La combinación de precios de saldo en muchas propiedades embargadas, o con problemas de pago, los bajos intereses, y los incentivos fiscales para primeros compradores, son los factores que han catapultado las ventas durante este año, según James Liptak, presidente de CAR.

"Hay dos mercados en California", dice Liptak, explicando que, el de casas de bajo precio sigue atrayendo a inversionistas y primeros compradores, mientras que el de nivel más alto es el que se ve negativamente afectado por las dificultades de financiación y la preocupación de los compradores de que los precios sigan cayendo.

Tuesday brought us more positive news on the housing and consumer front. The S&P/Case-Shiller Index rose 2.9% in the second quarter vs. the first, the first quarterly increase in home prices in three years. And, the Conference Board's consumer confidence index came in higher than expectations. Meanwhile, the S&P 500 hit its highest level of the year intraday Tuesday and has risen about 50% since bottoming in early March.

Economists are feeling cautiously optimistic as well. David Blitzer, economist and chairman of S&P's Index Committee expects "better times in the second half" and he has a "strong sense that the recession is in the process of ending." He cites industrial production - which was up 0.5% in July – as evidence of a turn.

Before we call the recession dead, one needs more proof housing has not only bottomed but is starting to improve. "Once you get into the beginning of next year housing has got be doing its part to keep this thing going," Blitzer says.

But let's say these green-shoots do start blooming. Blitzer says we're still not out of the woods. The key then becomes the Fed's exit strategy, which Blitzer believes must be done quietly as to not spook the markets. "They don't want headlines 'Fed shifts gears' because that will get everybody nervous," he says, suggesting the risks of a double-dip outweigh inflation concerns, at least for now.

Durante el primer trimestre de este año, el inventario de unidades nuevas en venta en el condado de Los Ángeles ascendía a 2,690 de las cuales 2,250 eran condominios o adosados.

"Por eso ahora las subastas son principalmente respecto a este tipo de viviendas", dice Kyser.

Auction.com, otra compañía de subastas, liquidó con gran éxito durante el pasado sábado 131 propiedades embargadas por las que los compradores acabaron pagando un total de 13. 5 millones de dólares. La siguiente, subasta, este próximo sábado en el Centro de Convenciones de Los Ángeles se plantea igualmente prometedora, anticipándose la presencia de gran número de primeros compradores.

Rebecca Gallardo, presidenta de la Asociación de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces señala que las subastas pueden ser una buena vía de acceso a la primera vivienda, pero recomienda que además de la inspección física del inmueble, se investiguen las posibles cargas que pueda tener la propiedad.

"La posibilidad de vender un edificio entero en un solo día es muy atractiva en estos tiempos", comenta Rhett Winchell, presidente de Kennedy Wilson Auction Group en Beverly Hills.

Según la Asociación Nacional de Subastadores (NAA), las subastas de bienes raíces generaron el año pasado 17,100 millones de dólares, lo que se compara con los 16 mil millones de 2006.

"Actualmente son la categoría de subastas de mayor crecimiento", dice Chris Longly, portavoz de dicha asociación.

El hecho de poder comprar casas nuevas es un incentivo adicionales para potenciales compradores como Marcos Aragón, que lleva meses dándole vueltas a la idea de participar en una subasta.

"Las viviendas embargadas me parece que presentan más riesgo de daños ocultos", dice Aragón, quien espera saber en los próximos días cuál es la cantidad máxima de préstamo hipotecario para la que reune los requisitos.

La precalificación es generalmente un requisito indispensable para poder hacer una oferta, garantizando que el participante en la subasta tiene la debida capacidad financiera.