Partes más importantes

Importante

Como hemos comentado cuando hablábamos de los factores que determinan la concesión de un préstamo hipotecario hay dos aspectos que determinan el importe del préstamo que podremos conseguir y son:

El valor de tasación. Como norma general, usted podrá obtener entre el 70% y el 80% del valor de tasación del inmueble a hipotecar. Si bien este porcentaje puede ser mayor dependiendo de la entidad y de las garantías aportadas.

Los ingresos. Normalmente las entidades recomiendan que la cuota del préstamo más otros pagos comprometidos no representen más del 40% de los ingresos netos mensuales justificables.

Plazo de amortización

El plazo de amortización es el tiempo que se establece para la devolución del préstamo. Debido a la cuantía de la operación los plazos suelen ser muy alargados pudiendo llegar hasta 30 años, aunque depende entre otras cosas de la política comercial de la entidad y de la edad del solicitante. Difícilmente un persona con sesenta años pueda acceder a un préstamo a 25 años por ejemplo a no ser que vaya acompañado por un titular o avalista de la operación con una edad acorde al plazo solicitado.

Hay que tener en cuenta que si bien a mayor plazo, la cuota a pagar es menor, a la larga se pagan más intereses. A menor plazo ocurre lo contrario. Por eso es fundamental establecer un plazo de amortización acorde a nuestras posibilidades pues podría ocurrir que por querer ahorrarse el pago de unos intereses escojamos un plazo que suponga una carga demasiado agobiante.

En el supuesto que nos decantemos por un préstamo a interés fijo hay que tener en cuenta que los plazos de amortización suelen ser mucho menores (normalmente 12-15 años) que los préstamos a interés variable.

También se puede establecer un periodo de carencia, con el fin de que en los primeros años de la operación, el titular sólo pague los intereses del préstamo.

Tipo de interés

Es un factor clave en cualquier préstamo pero no el único. Muchas veces nos dejamos llevar simplemente por ofertas muy agresivas para el plazo inicial y olvidamos otros condicionantes como las comisiones o el diferencial sobre el índice de referencia. Aún así, es indudable su importancia pues junto al plazo de amortización determina la cuota y en definitiva lo que al final pagaremos a lo largo de los años.

Comisiones

Son muchas veces causa de "sorpresa" e incluso "cabreo" de los solicitantes de un préstamo hipotecario. Pero ahí están. Las comisiones tienen un peso muy importante en los créditos, tanto hipotecarios como al consumo, ya que de ellas depende que se pague más o menos dinero a lo largo de la vida de un préstamo. Esto se debe a que las de apertura y estudio influyen en el cálculo de la TAE o coste efectivo de un préstamo. Existen los siguientes tipos de comisiones:

Comisión de apertura. Bajo la denominación de comisión de apertura se esconden todos los gastos originados en las entidades financieras por la tramitación de un contrato crediticio. Se expresa en tanto por ciento del importe del préstamo. Así, si solicitamos un crédito de 20 millones de pesetas y nos decantamos por una hipoteca con una comisión elevada -por ejemplo del 1,5%- pagaremos 300.000 pesetas por este concepto. Habitualmente, la cuantía de esta comisión se cobra de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible pactar pagarla a lo largo de la vida del préstamo.

Comisión de cancelación o amortización anticipada. Generalmente las entidades financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo. Como los intereses están estimados para el total de la vida del préstamo, si ésta se acorta, el beneficio de banco o caja es menor. Por ello, al cancelar el préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la entidades financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Legalmente, las comisiones de cancelación tienen fijados unos límites máximos. En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%, en los préstamos a interés fijo la comisión es más elevada debido al mayor riesgo que implica sobre la entidad las oscilaciones sobre los tipos de interés.

Comisión de subrogación. La ley 2/1994 de 30 de marzo le ofrece dos posibilidades de modificar su préstamo hipotecario: la novación y la subrogación. La subrogación consiste en el cambio de hipoteca de una entidad financiera a otra, variando el tipo de interés, y manteniendo las mismas condiciones en cuanto a vencimiento de la operación e importe pendiente de amortizar. La entidad financiera tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, fijada por ley en el 1% del préstamo.

¿En qué factores debemos incidir?

Desde nuestro de vista son varios los factores en los que tenemos que ser mayor hincapié a la hora de negociar, y son los siguientes:

Comisión de apertura. Cuanto menor sea mejor que mejor. Hay entidades en las que incluso dicha comisión es nula. A la hora de negociar con la entidad quizá resulte beneficioso pactar un tipos de salida algo mayor a cambio de una rebaja en la comisión de apertura.

Diferencial sobre el índice de referencia escogido. A este respecto diríamos lo mismo que en el anterior punto, es decir, si optamos por un préstamo a interés variable nos interesará conseguir un diferencial cuanto menor mejor. A modo de orientación podríamos decir que solicitando hasta un 80% de valor de tasación estaríamos en un diferencial en torno al 0,75% sobre euribor en banca tradicional y un 0,45% en banca por internet.

Comisión por amortización parcial y/o total. La posibilidad de poder realizar cancelaciones parciales sin comisión es un aspecto muy a tener en cuenta sobre todo en aquellos casos en los que se tenga capacidad de ahorro.

Y por último, cuando estudiemos varias ofertas no olvidar solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo.

Gastos

La formalización de un préstamo hipotecario presenta una serie de gastos adicionales a las cuotas de amortización de capital más intereses y que son ajenos a la entidad, como son los gastos de notaría, gestoría, impuestos, etc. Dichos gastos se podrían clasificar de la siguiente forma:

GASTOS DERIVADOS DE TERCEROS

Son todos los gastos relacionados con la adquisición y financiación de la vivienda y que se abonan a notarios, Hacienda, gestorías...
Legalmente, ninguno de estos gastos se tiene en cuenta a la hora de calcular la TAE o coste efectivo del préstamo.

El importe de estos gastos podría variar según la entidad, aunque no de forma significativa.

Gastos previos a la formalización

La compra de una vivienda siempre genera unos gastos iniciales independientemente de que nos concedan el crédito o no. Se deben a que las entidades financieras, antes de formalizar el préstamo, realizan los siguientes trámites:

La tasación de la vivienda: se realiza a través de una sociedad de tasación autorizada y determina el valor del inmueble de forma objetiva a través de un profesional especializado. Esta tasación es necesaria y el perito que la realiza ha de pertenecer a una empresa independiente de la entidad financiera. A través de la tasación usted podrá saber si la cantidad que le pide el vendedor se ajusta a los valores de mercado, de tal forma, que ayuda a saber si estamos comprando "bien" y por otro lado, aumenta la seguridad tanto su seguridad como la de la propia entidad.

Comprobación en el registro de la propiedad, de modo que la entidad solicitará una Nota del Registro de la Propiedad de la vivienda a hipotecar para comprobar la titularidad y el estado de cargas. Tiene un importe aproximado de 1.500 pesetas.

Gastos de escritura de compra-venta

Para calcularlos sólo hay que tener en cuenta el importe por el que se ha escriturado la vivienda, al margen de la cuantía del préstamo solicitado.

Notaría: este gasto se produce al formalizar la escritura de compra-venta de la vivienda ante notario. El notario es quien da fe pública de la operación. La cuantía a pagar depende fundamentalmente del importe escriturado, pero influyen también otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se soliciten o la existencia de operaciones paralelas, como pueden ser la subrogación en una hipoteca preexistente o el hecho de añadir cláusulas extraordinarias.

Cuando se trata de primeras ventas de viviendas de protección oficial se aplica un arancel especial que supone una gran reducción en el precio de la escritura. Los honorarios de los notarios se fijan según un arancel fijado por el gobierno.

Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: al igual que pasaba en los gastos de notaría su cuantía es depende del importe escriturado y se cobra un arancel fijado por el Estado.

Gestoría: Son los honorarios del gestor por la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. A diferencia de los casos anteriores, las tarifas de los gestores no son fijas y, por tanto, conviene informarse bien sobre si la gestoría que nos lleva la documentación tiene unos precios razonables.

Impuestos: A continuación se detallan los diversos impuestos relacionados con los gastos de escritura de la operación de compraventa.

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se aplicará sólo en el caso de viviendas nuevas (primera transmisión), como por ejemplo cuando la transmisión se realice por el promotor. . El importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Este impuesto se aplicará solamente en las entregas de viviendas de segunda o posteriores transmisiones.
El cuadro siguiente nos facilita el cálculo de estos impuestos: